Квартирный вопрос остро стоит всегда.
Это же не только территория для расстановки мебели, комфорт, личное пространство и т.д. Это погода в доме. Изречение «С милым рай и в шалаше» давно устарело, да и две хозяйки на одной кухне уживаются с трудом. Квартирный вопрос – это прежде всего социальный вопрос, вопрос укрепления российской семьи, если хотите. Он давно уже вышел из разряда частных и вступил в разряд государственных. Поэтому и решать его надо по-государственному, решительно и эффективно.
Последний год цены на квадратные метры в новостройках взлетели с космической скоростью. И, естественно, подтянули за собой «вторичку». Казалось бы, куда? И почему? Снижение общего уровня жизни населения имеет устойчивую тенденцию, пандемия также не способствует массовому росту доходов. Но, по оценке российских экспертов, стоимость квартир в строящихся домах в среднем выросла на 19–20%, а кое-где и на все 30%.
Не обошла эта волна и Владикавказ. Сегодня стоимость квадратного метра в новостройках составляет 40,7 тыс. руб. Такие данные приводит республиканское Министерство строительства и архитектуры. А значит, квартира без ремонта площадью 42 кв. м будет стоить около 1 млн 700 тыс. руб. Побывав на днях в офисе одной из строительных компаний, услышала следующие цифры: 1 кв. м в новостройке без ремонта стоит 42 тыс. руб., с ремонтом эконом-класса – 50 тыс. руб. Умножаем опять же на 42 кв. м и получаем 2 млн 100 тыс. руб. Метраж для «однушки» хороший, впрочем, студии и квартиры малой площади в республике практически не строят – не пользуются спросом. Зато однокомнатные, по свидетельству офисных работников, расхватывают, как горячие пирожки, на стадии рытья котлована. И даже по 2–3 в одни руки.
Конечно, неэтично заглядывать к соседу в кошелек, но есть опять же статистика – только 10% платит за покупку жилья наличными. Остальные оформляют ипотеку. Задолженность граждан по ипотечным кредитам продолжает расти и на сегодняшний день превышает 10 трлн руб. Жителям столицы наши 2 млн руб. покажутся сущими копейками. В Москве, не имея 8 млн руб., не купишь даже однокомнатную. Путем несложной арифметики понимаем, что московский метр взлетел до 190 тыс. руб. (!). Но народ и это не останавливает: оформляют первоначальный взнос в 15% (1 млн 200 тыс. руб.), а остальное на потом, в течение всей жизни. Хорошо это или нет? Безусловно, риск, с нашей-то волатильностью. Но другого способа приобрести квартиру нет. Вернее, есть, но только у 10% населения. Москвичи и иже с ними кинулись было в другом направлении: скупать домики в деревне вплоть до Тулы и Калуги, но и тут сюрпризы: цены на землю и стройматериалы растут как на дрожжах.
Почему такой рост? Попытаемся проанализировать ситуацию и понять, есть ли свет в конце тоннеля? Безусловно, недвижимость приобретали всегда, т.к. вложение в недвижимость при ослаблении курса рубля – один из самых надежных активов. Свою лепту внесло и введение налога на депозиты граждан с 2021 года, и низкие банковские проценты: хранить деньги в сберегательной кассе стало невыгодно.
Но главная причина, как отмечают эксперты, это льготная ипотека для поддержки строительной отрасли. Снижение ставки на ипотеку до 6,5%, а семьям с детьми до 6% вместо привычных 12–14% сделало свое дело. Спрос на жилье резко вырос. Президент РФ Владимир Путин продлил программу еще на год, до 1 июля 2022 года, подняв ставку на 0,5%, до 7%. Но финансовые возможности россиян не безграничны. Сохранится ли покупательский ажиотаж, а значит, и беспрецедентный рост цен на рынке жилья еще год, предположить трудно. Высказываются осторожные мнения, что рынок ждет охлаждение, а цены откатятся на 5–10%. Квартиры подорожали больше, чем снизился ежемесячный платеж по кредиту из-за уменьшения ставки.
Безусловно, на рост цен на недвижимость повлиял и рост цен на строительные материалы. Тут прямая зависимость. Привожу дословную цитату по этому поводу врио министра строительства и архитектуры РСО-А Константина Моргоева: «В Северной Осетии с 2015 года цены на квадратный метр жилья не менялись. Не было роста цен в связи с инфляцией. Инфляция за эти годы в Российской Федерации была около 6,5%. В конце прошлого года цены, действительно, изменились. Произошло выравнивание стоимости квадратного метра с учетом инфляции. Это первая причина. Вторая причина – резкий рост стоимости строительных материалов. Лакмусовой бумагой для роста цен послужил рост цен на металлопрокат. Следующий момент, который повлиял на изменение стоимости квадратного метра, – в республике за короткий промежуток времени (прошлый – позапрошлый годы) было выдано большое количество жилищных сертификатов, что инициировало массовый спрос на квартиры. Вот три основных фактора, повлиявших на изменение стоимости».
Сюда можно было бы добавить недавний переход отрасли на счета эскроу, но ни Константин Моргоев, ни федеральные специалисты этот факт серьезной причиной роста цен не считают. Для сведения: по информации от министерства сегодня в Северной Осетии более 40 застройщиков, более 20 работают по правилам долевого строительства и только 6 – по счетам эскроу.
А если без ипотеки? На свои? Одно уважаемое местное информагентство, ссылаясь на федеральных экспертов, пишет, что среднестатистическая семья с одним ребенком со средней зарплатой, а это 27,5 тыс. руб. в месяц, вынуждена копить на квартиру более 8 лет. Добавлю, при условии, что одна из этих зарплат в течение восьми лет целиком идет в кубышку.
Что касается вторичного жилья, то оно тоже выросло, благодаря первичке, но все же спрос на него меньше. Не хотят люди связываться с чужими проблемами, да и ремонт опять же дорог. Кстати, льготная ипотека на вторичку не распространяется.
Теперь о том, что делать? Вернее, что делается. Как помочь людям и как поддержать застройщиков, не считая влияния льготной ипотеки? Пандемия, спад экономики также отразились и на строительном секторе. Строительство жилья – полностью частный бизнес: социальное жилье практически не строится. Тем не менее государство должно регулировать данный сектор: иначе ситуация выйдет из-под контроля.
Каким образом? И в первом, и во втором случае – программами. В Министерстве строительства и архитектуры заверили: программ для разных категорий граждан много, и они работают. Это молодые семьи, молодые специалисты, переселенцы с Крайнего Севера, ликвидаторы Чернобыльской аварии, больные открытой формой туберкулеза, ветераны ВОВ и др. Особо активно получают жилищные сертификаты вынужденные переселенцы. За прошлый год сертификатами были обеспечены более 800 семей.
Но все равно этого недостаточно. Перечисленные группы относительно невелики. А как же быть с массовым потенциальным покупателем? Несколько лет назад в Северной Осетии очень успешно работала поистине народная программа «Жилье для российской семьи». Круг ее участников был очень широк, цены радовали, качество, впрочем, тоже, да плюс еще бонусом инфраструктура дворовых территорий. Врио министра обнадежил: «Программа, подобная программе «Жилье для российской семьи», уже работает. Пройдены все необходимые процедуры, собран полный пакет документов. Объявлен конкурс на определение застройщика».
А вот реновацию, по примеру столицы, нам ждать вряд ли стоит. Хотя Моргоев считает, что было бы неплохо запустить под реновацию район проспекта Коста, насыщенный устаревшими пятиэтажками. Но все упирается в средства, а тут они очень большие. Пока же в 2021 году запланировано переселить несколько многоквартирных аварийных домов во Владикавказе и Беслане. Стоит упомянуть, что хотя введение счетов эскроу должно нас уберечь от различных катаклизмов, тем не менее обманутые дольщики еще остались, и их проблемы надо решать. Министерство продолжает вести активную работу с компанией «ДОМ.РФ». По всем проблемным объектам назначены конкурсные управляющие. Часть домов будет достроена, тем же, кто так и не дождался новой квартиры, будут выплачены денежные компенсации.
Несмотря на то, что застройщики, как я уже упоминала, – представители частного бизнеса, государство помогает и им. В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» разработаны различные программы для стимулирования развития строительного сектора. Прежде всего, это создание инфраструктуры района, а туда входят коммуникации, дороги и много чего еще, что в разы повысит его привлекательность, а значит, возрастет объем продаж.
На недавнем совещании в Правительстве РСО-А врио Главы РСО-А Сергей Меняйло также обратил внимание на недоступность жилья для рядового гражданина и поручил разработать программу, которая бы давала возможность приобрести квартиру на льготных условиях людям с небольшими доходами. Сейчас идет работа над программой, но уже известно, что она будет строиться по аналогии с ранее действующей «Жилье для российской семьи». Предусмотрено снижение стоимости квадратного метра для участников программы на 20-25% и отсутствие первоначального взноса. Право на приобретение жилья в рамках программы есть у граждан, постоянно проживающих на территории Северной Осетии, относящихся к определенным социальным категориям и нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Тамара БУНТУРИ